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Una guía completa para principiantes sobre comprar propiedades en remate en Chile. Los remates permiten a inversionistas ofertar en inmuebles que se venden para recuperar una deuda impaga; como el mínimo se basa en el avalúo fiscal o la deuda, no en el valor de mercado, los resultados varían y no están garantizados. Comience con un remate judicial o fiscal, que no tienen derecho a redención post-remate. Presupueste al menos $8.000.000 a $15.000.000 para su primera compra incluyendo estudio de título, honorarios legales, y la propiedad misma. El error más grande es saltarse la diligencia debida. Siempre solicite un estudio de título, confirme el acceso, verifique el uso de suelo, y fije una oferta máxima antes de participar.
Las propiedades en remate son una de las formas más accesibles de entrar a la inversión inmobiliaria en Chile. Los tribunales, liquidadores concursales, y la Tesorería venden propiedades para recuperar deudas impagas — y el mínimo de adjudicación se basa en el avalúo fiscal o la deuda, no en el valor de mercado. Esto significa que puede adquirir terrenos y construcciones muy por debajo de su valor comercial.
Pero los remates no son “dinero fácil”. Requieren investigación, paciencia, y un entendimiento claro de los riesgos. Esta guía lo lleva a través de todo lo que un primer comprador necesita saber — desde encontrar avisos hasta presentar su primera oferta.
Un remate ocurre cuando una deuda queda impaga por un período prolongado — hipotecaria, tributaria, o de una empresa en liquidación. La entidad a cargo fija un mínimo y eventualmente vende la propiedad para recuperar lo adeudado.
Cosas clave que debe entender:
Para una explicación más profunda, lea nuestra guía completa: Cómo Funcionan los Remates en Chile.
Como primer comprador, recomendamos comenzar con un tipo de remate sin derecho a redención post-remate:
| Tipo de remate | Por qué es bueno para principiantes | Mínimos típicos |
|---|---|---|
| Remate Fiscal (TGR) | Mínimo basado directamente en el avalúo fiscal, fácil de verificar en el SII; sin redención post-remate | Desde $2.000.000 (rural) |
| Remate Judicial | Expediente público bien documentado en el tribunal; proceso predecible; sin redención post-remate | Desde $5.000.000 |
| Remate Concursal | Gran variedad de bienes en el Boletín Concursal; requiere más comunicación directa con el liquidador | Variable, según el caso |
Para su primera compra, prefiera un remate judicial o fiscal — el proceso es más predecible y no existe derecho a redención una vez perfeccionado el remate. Los remates concursales pueden ofrecer buenas oportunidades, pero requieren más comunicación directa con el liquidador para entender las condiciones específicas de cada caso.
La forma más fácil de encontrar remates en las 16 regiones es nuestra base de datos consultable, que reúne avisos de fuentes oficiales a diario. También puede revisar directamente:
Al revisar avisos, preste atención a la fecha de remate (su plazo), el mínimo de adjudicación (su oferta mínima), y los antecedentes legales (lo que necesitará para el estudio de título y la diligencia debida).
Este es el paso más importante y el que más principiantes se saltan. Antes de ofertar en CUALQUIER propiedad:
Para un checklist completo de más de 50 puntos, vea nuestra Guía de Diligencia Debida.
Antes de ofertar, calcule el máximo absoluto que está dispuesto a pagar. Use esta fórmula:
Oferta Máxima = Valor de Mercado Estimado − Costos de Regularización − Costos de Cierre − Su Margen de Utilidad
Ejemplo para un sitio rural en remate fiscal:
| Valor de mercado estimado (ventas comparables) | $25.000.000 |
| Menos: Costos estimados (deslinde, regularización, legal) | −$4.000.000 |
| Menos: Margen de utilidad deseado (30%) | −$7.500.000 |
| Oferta máxima | $13.500.000 |
| Mínimo de adjudicación | $3.200.000 |
En este ejemplo, ofertar entre $3.200.000 y $13.500.000 es rentable. La oferta ganadora en propiedades rurales suele estar cerca del mínimo — a veces es la única oferta presentada.
| Gasto | Costo Estimado | Cuándo Pagar |
|---|---|---|
| Estudio de título | $100.000–$300.000 | Antes de ofertar |
| Oferta (mínimo hasta su máximo) | $2.000.000–$50.000.000+ | Con la oferta / en el remate |
| Garantía (vale vista) | 10% de la oferta | Con la oferta / en el remate |
| Honorarios legales | $300.000–$800.000 | Tras adjudicarse |
| Inscripción en el Conservador | Según arancel | Al cierre |
| Seguro de título (opcional) | $100.000–$300.000 | Al cierre |
| Deslinde (si es necesario) | $500.000–$1.500.000 | Después del cierre |
| Total estimado primera compra | $8.000.000–$50.000.000+ |
💡 Consejo para inversionistas: Su primera compra en remate es una experiencia de aprendizaje. Comience de a poco — compre un terreno rural accesible en un remate fiscal o judicial. Recorra todo el proceso desde el aviso hasta la inscripción. El aprendizaje de su primera compra vale más que cualquier curso o libro.